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长租公寓爆雷背后风险提示:亟待建立系统性约束机制

2018-10-25 21:38编辑:admin人气:


10月16日,一份寓见公寓的《业主公告》流传开来。该公寓被爆出存在资金短缺,股权已全部质押给银行等,导致出现业主收不到租金、租户被强行退租后银行仍自动扣款等问题。

这已非长租公寓首次出现相关问题。实际上,寓见公寓本次出现的拖欠房东租金、押金返还困难、租户在“不知情”的情况下签署分期付款合同导致“每个月银行卡被自动扣款”等一系列事件,均与8月份浙江杭州鼎家“爆雷”事件高度相似。

而出现“爆雷”事件的原因之一,便是部分长租平台采用了“金融加杠杆模式”。该模式实质上是让租户签订一份变相的金融分期产品合同,即“租金贷”类金融产品。长租平台利用租户信用向各类金融机构,包括网络小贷平台和银行信用卡部门融资,一次性获得了全年租金。这导致“空置房也能收到租金”或“退租后仍需支付租金”等现象出现。更有甚者,部分租户甚至是在毫不知情或并未收到任何风险提示的情况下签署了所谓的“租房”合同。

针对“租金贷”类金融产品,不少城市出台了严格的管控措施。8月27日,广东深圳互联网金融协会发布《关于规范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》,提醒租客“租金贷”业务表面上按月付租金,实际上每月向机构偿还贷款。而平台借此实现金融加杠杆,特别是部分平台违规设置资金池,导致资金链出现问题,让业主、租客甚至部分借贷机构受损。8月28日,陕西西安市住房保障和房屋管理局提出,禁止住房租赁租金贷款相关内容出现在住房租赁合同中。

然而,仅有“风险提示”,约束力仍然不足,“一刀切”地严格禁止“租金贷”又过于简单粗暴,会影响部分刚需租户。因此,业内人士认为,亟待建立更加系统性的约束机制。毫无疑问,制度建设当然是重中之重。然而,在强监管之外,以下几个问题值得警惕。

一是长租公寓“市场化”运营问题。长租公寓在一定程度上存在前期投入大、盈利能力弱等问题。部分长租公寓的资本化运作也是在这个背景下产生的。相比互联网企业前期“烧钱”的模式,长租公寓属于相对重资产的运营模式,即使不是自购、自建房源,包括客服、中介、技术类员工工资在内的成本也会形成不小的开支。如果不能从根本上找到可持续的商业化道路,即使堵住了“租金贷”类产品的金融风险漏洞,也可能会滋生新的问题。

二是寓见公寓资金链断裂或受到此前鼎家事件的负面外溢影响。寓见公寓表示,平台6月份原本敲定了一笔融资,签属了投资框架协议,并在7月份接受了投资方的尽调。但8月份鼎家公寓“爆雷”,导致投资方对行业信心不足,进而放弃了投资。实际上,类似的问题并非寓见公寓独有。此前,包括团购业的“百团大战”、共享单车2017年的资本狂欢在内,都是在资本密集投入时,不少平台过于重视扩大规模便增加了资金投入,而一旦市场、政策转向或头部平台出现问题导致资本收紧,不少企业就会陷入融资困境。可以说,寓见公寓的资金危机无论与违规使用资金池是否相关,都早已埋下隐患。

三是租户缘何会签下“隐性贷款”合同?实际上,长租公寓用户群体多为刚刚毕业的学生和初入职场的“白领”,大多数人接受过高等教育,甚至相比选择直租或多人合租的群体而言消费能力更高。然而,尽管这类用户理应具备一定的金融风险防范意识,或对契约内容保持高度“敏感”,但在现实中,“签制式合同(标准化合同)之前从不看合同”者大有人在,不少租户或仅仅只是扫一眼租金等“关键信息”,或由于追求“性价比”而忽视风险,不会预先思考维权渠道,对风险选择性忽视;更有人对所谓的大平台抱有盲目信任态度。这些问题不仅在租房环节经常出现,同样也有可能在购买理财产品等多个领域出现。

当然,长租公寓的发展,不仅仅是“租售并举”政策带动的,更是庞大的市场需求催生的。在这一背景下,更多中长期健康运营的模式或将成型。但是,堵住“租金贷”类产品,显然只是长租公寓“打硬仗”的开始,其背后暴露出的企业运营模式危机、行业过度扩张倾向危机、消费者金融风险防范和基础法律意识不足的社会问题,需以更大精力及时解决。

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