房价回暖难期 警惕楼市“明日危机”

国家统计局最新统计数据，往往被舆论解读为国内房地产市场的“回暖”，加之一线城市楼市的“繁荣”被过度渲染，导致很多投资者都以为中国房地产市场正在发生质的变化。然而尽管自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存持续上升态势首次出现转变，5月末商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米，但是要说“回暖”仍然牵强，更不要说国内楼市已经具备投资的条件了。居安思危，摘取了几个关键词，作为对当下楼市情况的总结，提醒投资者：说房价回暖为时尚早，投资者需警惕楼市的“明日危机”。

关键词一：分化

目前，国内楼市整体分化仍在加剧。数据显示，1-5月份，重点城市商品房销售转为增长，40个重点监测城市商品房销售面积同比增长1.7%，1-4月份为下降3.6%；销售额增长5.8%，1-4月份为下降2.0%。一方面，重点城市发展基础好，容易产生更多吸引人口流入的因素；另一方面，在多重政策的叠加之下，积攒的消费需求得到释放，促进了成交。然而，与重点城市不同，非重点城市商品房销售1-5月份仍然下降。

分化更为明显的是房价数据：房价暂时止跌的主要是北上广深4个一线城市，二线城市房价整体较为稳定；大部分三线城市房价仍然下降，说明大多数城市仍然处于去库存阶段，开发商甚至采取“以价换量”的手段促进销售。也就是说，舆论以一线城市的情况概论楼市，显然是偏颇的，更多城市的房产还不足以具备投资的条件。

关键词二：人口

1980年左右计划生育带来的影响如今开始显现，它导致了我国老龄化进程加速，房地产市场发展的人口红利逐渐消失，结构性需求短缺正在形成。之前笔者的文章提到，在城市中，十年后“421”式家庭的夫妇可能拥有六套房产，未来住宅市场供过于求很难避免。

关键词三：刚需

刚需一直存在，毕竟住房是人们生产的基本要求；然而没有收入支撑，刚需是否能转换为购买力，那就另当别论了。在多重政策的刺激下，本轮住宅需求集中释放是过去一段时间需求积累的结果；很多成交，实际上都是半年前，甚至一年前房产销售顾问开始跟踪，直到借助“新政”助推实现的。

然而，未来的不确定性在于，收入水平并不能有效地支持住宅需求，从而导致国内房产市场在本轮刚需释放之后的增长动力不足。不能改变产业结构、增进就业和收入、扩大中等收入人群的数量，外加相对不稳定的经济条件，决定了整体购买能力有限。同时我国住宅库存仍在增加，特别是存量住房也加入市场供应，导致新建商品住宅去库存难度大为增加。

关键词四：土地出让金

土地出让、住宅库存消化和房价上涨相互制约。在住宅市场供不应求时期，土地出让、住宅库存消化和房价上涨几乎处于相互促进的关系；但在市场供过于求时，若住宅库存消化好于预期导致房价上涨，则地方政府土地出让意愿显著增强，从而导致住宅库存量再次上涨，对于房价回暖形成反向制约。

综上，房价难上涨，须警惕下行趋势之后的明日危机。由于房价未能带来预期收益，造成投资者资金流动性下降；虽然住宅可贮存家庭财富，但名义上财富增长却不能及时在市场上转换为流动性，将促使财富实际价值大幅贬值。同时，拥有多套住宅不动产所产生的物业管理费用、折旧都将随时间积累而增加。因此，已经持有大量房地产的投资者，需要适当减持，尤其是减持那些小户型、低租金收益的、年代久远的房产。莫让舆论误导了投资方向，毕竟暴涨难期，是到了“砖头换纸”的时候了。